Покупка квартиры собственник несовершеннолетний ребенок

покупка квартиры собственник несовершеннолетний ребенок

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

Содержание:

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст.

Покупка квартиры собственник несовершеннолетний ребенок

Росреестра.

Проверка на подготовительном этапе

Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

  • основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
  • правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
  • отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.

Согласование сделки в органах опеки

В органы опеки обращаются родители несовершеннолетнего собственника, однако потенциальный покупатель квартиры также имеет право получать информацию о ходе проверки.

Инфоinfo
Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Согласование продажи в органах опеки

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:

  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей.

Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления.

Покупка квартиры собственник несовершеннолетний ребенок купить

Выписать их будет крайне сложно и только через суд.

Поэтому категорически не нужно вестись на уловки и обещания, что после переоформления собственности, прописанные лица будут сняты с квартирного учета.

Если совершеннолетнего человека еще можно выписать через суд, то выписка ребенка или нетрудоспособного лица будет очень затруднительной. И в 30% случаев жильцы так и остаются проживать в квартире, пользуясь квадратными метрами.

Сокрытие сделки от официального супруга

После вступления в брак мужчина и женщина получают взаимные права и обязанности, в том числе, имущественные. Все виды прибыли, а также покупаемые материальные ценности, с этого момента будут признаваться общими.
Поэтому распоряжаться ресурсами пара может только по обоюдному согласию.

В связи с этим, при оформлении купли/продажи жилья каждая сторона (и покупатель, и продавец) обязана предоставить письменное соглашение официального супруга на участие в сделке. Согласие утверждается нотариально, иначе в качестве официального документа использовано быть не может.

Покупка у недееспособного лица

Согласно требованиям закона, участником юридической сделки может выступать только совершеннолетнее и дееспособное лицо. И, если возраст достаточно просто подтвердить паспортом, то с дееспособностью дела обстоят сложнее.

Покупка квартиры собственник несовершеннолетний ребенок быть прописан один

ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Недобросовестный риелтор.

К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

  1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
  2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
  3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация.
    В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т.
    д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д.

Покупка квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок

Львиная масса психологических расстройств проявляются лишь периодами, поэтому покупатель может и не догадываться, что берет недвижимость у человека, не имеющего право распоряжаться собственностью.

Под недееспособностью принято понимать не только психическое расстройство, но также временное помутнение, вызванное употреблением алкоголя, наркотиков, психотропных препаратов. То есть состояние, когда участник не мог осознавать свои действия.

Как показывает практика, в будущем многие из таких сделок аннулируются в судебном порядке.

Пример:

Гражданин К. – единоличный владелец квартиры, расположенной в городе Челябинск, стоимостью 3 000 000 рублей. В 2015 году гражданин К. решил продать свою собственность и, оформив договор купли/продажи, передал квартиру семье О.

за цену в 2 500 000 рублей. Стороны переоформили имущественные права в Росреестре, после чего гражданин К. переехал на дачу, где умер в конце 2018 года.

После открытия наследственного дела у нотариуса один из претендентов на имущество – сын умершего – сообщил, что в последние годы его отец страдал от онкологического заболевания. Врачами пациенту были назначены препараты, которые влияют на нервную систему и работу мозга. Сын сообщил, что на момент продажи папа не мог в полной мере осознавать свои действия и их последствия.

Ссылаясь на этот факт, наследник направил исковое заявление в суд с просьбой признать сделку недействительной.

Покупка квартиры если собственник несовершеннолетний ребенок

Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

  • ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
  • проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

  • лечение ребенка;
  • переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
  • обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году

В 2019 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей.

Продажа квартир собственник несовершеннолетний ребенок

При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Как составить и подписать договор купли-продажи?

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

  • От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП.

Покупая квартиру на вторичном рынке, у претендента на имущество есть риск столкнуться с нечестным продавцом и, получить объект, который не соответствует заявленным требованиям, с превышением стоимости или вообще остаться и без денег, и без недвижимости. Чтобы устранить опасность, необходимо следовать ниже представленным правилам.

Самостоятельная поэтапная проверка

Одна из самых распространенных ошибок – стеснение. Покупатель боится показаться дотошным, поэтому не запрашивает для осмотра документы, не проверяет документы продавца, а также отказывается привлекать профильных специалистов для проверки самого объекта.

Такая небрежность может повлечь нежелательные последствия в виде покупки объекта, который не подходит заявленным требованиям.

Начать необходимо, прежде всего, с проверки самого продавца. Возьмите паспорт человека, запишите реквизиты, а затем на сайте Министерства внутренних дел можно проверить, действителен ли документ. Если да, то можно переходить к следующему этапу.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *